L’île Maurice, avec sa palette grandissante de biens immobiliers variant de 245 000 euros à plusieurs millions d’euros, jouit d’un schéma fiscal particulièrement attractif. Combiné avec un style de vie des plus agréables, le secteur de l’immobilier connaît un engouement qui ne décroît pas depuis l’ouverture du marché aux étrangers en 2002.
Ces deux dernières années, de nouveaux changements ont bouleversé le marché de l’immobilier de luxe à Maurice, notamment l’introduction des Property Development Schème et Smart City Scheme en 2015 et l’ouverture d’un autre segment du marché aux expatriés avec la promulgation du Non-Citizens Property Restriction (Amendment) Bill en 2016. Ce début d’année est l’occasion de faire le point sur le secteur immobilier à Maurice et son évolution dans les années à venir.
L’immobilier de luxe est devenu, au fil des années, le secteur attirant le plus d’investissements directs étrangers (IDE) à Maurice. Ainsi, il semble judicieux de commencer ce bilan en parlant de l’apport économique que représente ce domaine d’activité. Les dernières statistiques officielles indiquent les IDE sont de plus en plus dépendants du secteur de l’immobilier. A tel point, qu’en 2015, le secteur de l’immobilier représentait plus de trois-quarts (84,3%) des IDE. Ainsi sur MUR (roupies) 9,6 milliards d’IDE, pas moins de 8,1 milliards ont été injectées dans le secteur. La grosse majorité de cette somme, soit 6,8 milliards provient de la vente des résidences de luxe sous les programmes IRS-RES-IHS.
Ce chiffre a augmenté massivement en 2015, comparé aux années précédentes. Pour mémoire, en 2014, le pourcentage était à 33,4 %, 44,4 % en 2013 et 37 % en 2012. Avec l’engouement grandissant des étrangers à acquérir des biens (principalement de luxe) à Maurice, la tendance s’est même encore accrue au troisième trimestre 2016, avec 71,4 % des IDE consacré à l’immobilier.
Si la plus grosse part du gâteau revient aux promoteurs immobiliers, le gouvernement et le pays y trouvent également leur compte. Sous le régime Integrated Resort Scheme (IRS), le prix minimum du bien est fixé à 500 000 US$, sur lequel l’Etat récupère du vendeur 5% de droits de cession immobilière (Land Transfer Tax) et de l’acheteur 5% de taxe d’enregistrement (Registration Duites de 50 000 US$) et une taxe fixe de 70 000 US$ lui permettant d’acquérir le statut de résident mauricien.
Quant au Residential Resort Schème (RES), il n’y a pas de prix minimum exigé et la taxe d’enregistrement pour l’acheteur est de 25 000 US$ au minimum ou 5% de la valeur du bien, si ce dernier montant est le plus élevé. Néanmoins, les acquéreurs n’obtiennent pas automatiquement le permis de résident et peuvent vivre à Maurice pour un maximum de six (6) mois par an.
De cette façon, en 2016, l’État a perçu 6,4 milliards de roupies sous forme de droits de cession immobilière et de frais d’enregistrement.
Ainsi, le secteur d’immobilier de luxe apporte son lot de retombées financières non négligeables. Aujourd’hui, afin de maintenir cette croissance, il est primordial de se poser les bonnes questions et prévenir les éventuels blocages à celle-ci. La qualité des services, les normes de construction, la création d’emplois directs, la concurrence régionale et internationale, le respect des règles de l’urbanisation, la spéculation foncière et l’intégration sociale sont, ainsi, autant d’aspects sur lesquels l’État et le secteur privé doivent se pencher afin d’assurer l’avenir du secteur.
Les programmes résidentiels
Il existe trois régimes sous lesquels tombent les projets immobiliers de luxe à l’île Maurice. Le plus ancien est l’Integrated Resort Scheme (IRS). Introduit en 2002, l’IRS se voulait être un programme de développement immobilier de luxe pour encourager un développement touristique intégré visant à attirer une clientèle étrangère fortunée. Il a été suivi, cinq années plus tard, par le programme Residential Resort Schème (RES) dont l’objectif de départ était de donner la possibilité aux propriétaires fonciers de moindre envergure de se lancer dans des projets immobiliers couvrant des superficies allant de 10 hectares à un arpent.
Le Property Development Scheme (PDS) a remplacé à la fois l’IRS et le RES, tout en permettant un « mix » de résidences pouvanr être vendues à des investisseurs étrangers aussi bien qu’à des citoyens mauriciens et membres de la diaspora mauricienne. Chaque projet PDS devra contenir au moins six complexes résidentiels de haut niveau, des espaces de qualité qui favorisent l’interaction sociale et le bien-être communautaire, des facilités de loisir et commerciales, une gestion quotidienne des services (sécurité, entretiens, jardinage, enlèvement des déchets, entre autres) aux résidents ainsi qu’une « contribution sociale » sous forme d’infrastructures, de projets de développement communautaire et autres facilités.
